YOGYAKARTA, ifakta.co – Pemerintah kembali memperkuat perhatian terhadap kepatuhan pajak dari sektor persewaan rumah dan bangunan. Langkah tersebut mendorong perdebatan mengenai dampaknya bagi pemilik properti maupun penyewa, terutama masyarakat berpenghasilan rendah.
Ekonom Universitas Muhammadiyah Yogyakarta (UMY), Dyah Titis Kusuma Wardani, S.E., MIDEC., Ph.D., menilai pemerintah perlu berhati-hati saat memperluas penagihan pajak rumah sewa. Menurutnya, aturan pajak tersebut sebenarnya bukan kebijakan baru.
Pemerintah telah mengatur Pajak Penghasilan (PPh) final atas persewaan tanah dan bangunan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Aturan tersebut menetapkan tarif PPh final sebesar 10 persen dari nilai bruto persewaan.
Iklan
Namun, persoalan utama muncul ketika pemerintah memperkuat pengawasan dan pemungutan terhadap pemilik rumah sewa. Dyah menilai pemerintah perlu menghitung manfaat penerimaan sekaligus biaya penagihan.
“Aturan ini sudah 30 tahun ada tetapi tidak ditagih. Oleh sebab itu, jika sekarang mau ditagih, pemerintah tidak bisa menagihnya begitu saja. Bukan karena idenya salah, melainkan karena cara hitungnya bermasalah,” tegas Dyah saat dihubungi secara daring, Selasa (11/8).
Menurutnya, pemerintah perlu melihat karakter pasar rumah sewa di Indonesia. Banyak transaksi kontrakan berlangsung secara sederhana. Pemilik dan penyewa sering melakukan pembayaran secara tunai. Bahkan, sebagian transaksi tidak memakai kontrak tertulis.
Kondisi tersebut membuat petugas pajak menghadapi tantangan besar. Pemerintah dapat melacak apartemen atau properti kelas atas dengan lebih mudah. Namun, petugas akan menghadapi persoalan berbeda saat mencari kontrakan kecil di permukiman padat.
Dyah memperkirakan Indonesia memiliki sekitar lima juta unit rumah sewa. Jika setiap unit menghasilkan rata-rata Rp15 juta per tahun, potensi penerimaan PPh dapat mencapai sekitar Rp7,5 triliun.
Meski begitu, angka tersebut belum cukup untuk menggambarkan manfaat kebijakan. Pemerintah juga perlu menghitung biaya administrasi, pengawasan, pendataan, serta proses penagihan.
Pajak Rumah Sewa Berpotensi Bebani Penyewa
Selain persoalan pemungutan, Dyah menyoroti dampak pajak terhadap masyarakat berpenghasilan rendah. Pemilik rumah berpotensi mengalihkan sebagian beban pajak kepada penyewa melalui kenaikan harga sewa.
“Penyewa berpenghasilan rendah menjadi kelompok yang paling rentan. Mereka tidak punya banyak pilihan tempat tinggal, terutama pekerja yang harus dekat dengan lokasi kerja. Ketika harga sewa naik, mereka tetap harus membayar karena butuh tempat tinggal,” tegas Dyah, Senin (10/8).
Menurutnya, kenaikan harga sewa dapat memperbesar pengeluaran rumah tangga. Akibatnya, masyarakat berpenghasilan rendah memiliki ruang yang semakin sempit untuk memenuhi kebutuhan lain.
Selain itu, pemilik rumah juga dapat mengurangi biaya perawatan untuk menjaga keuntungan. Kondisi tersebut berpotensi menurunkan kualitas hunian.
“Akibatnya, penyewa bisa saja membayar sewa lebih mahal, tetapi mendapatkan fasilitas rumah yang makin rusak. Selain itu, sebagian warga terpaksa pindah ke tempat murah yang kumuh atau sangat jauh dari tempat kerja,” jelasnya.
Karena itu, pemerintah perlu memperhitungkan kondisi pasar sebelum memperkuat pemungutan. Ketersediaan hunian murah juga menjadi faktor penting. Ketika jumlah rumah terjangkau masih terbatas, penyewa memiliki posisi tawar yang lemah.
Dyah juga menilai pemerintah perlu membedakan pemilik rumah dengan pendapatan sewa kecil dan pelaku bisnis properti berskala besar. Menurutnya, satu skema pajak tidak selalu cocok untuk semua kelompok.
Ia mengusulkan beberapa alternatif. Pertama, pemerintah dapat menetapkan batas bawah penghasilan sewa yang bebas pajak. Kedua, pemerintah dapat memasukkan komponen biaya perawatan dalam formula penghitungan pajak. Ketiga, pemerintah dapat mempertimbangkan tarif bertingkat agar beban pajak lebih proporsional.
Selain itu, Dyah melihat Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai salah satu instrumen yang relatif efektif. Pemerintah dapat mengidentifikasi tanah dan bangunan dengan lebih mudah. Pemilik juga tetap memiliki kewajiban PBB meskipun rumah tersebut sedang kosong.
Karena itu, pemerintah perlu melakukan kajian menyeluruh sebelum memperketat penagihan PPh rumah sewa. Kajian tersebut tidak cukup hanya menghitung potensi penerimaan negara.
Pemerintah juga perlu memetakan kelompok yang akan menanggung dampak kebijakan. Selanjutnya, pemerintah perlu membandingkan biaya pemungutan dengan penerimaan yang muncul.
Dyah juga mendorong pemerintah memperbanyak hunian terjangkau. Langkah tersebut dapat memperkuat posisi penyewa saat menghadapi pemilik rumah.
“Pemerintah tidak boleh hanya menghitung potensi penerimaan negara saja. Sebaliknya, pemerintah harus memetakan kelompok pendapatan yang terdampak, membandingkan biaya penagihan dengan hasil penerimaan, serta melakukan uji coba di beberapa kota terlebih dahulu,” pungkas Dyah.
(naf/lex)
